8月3日，位于福田區(qū)百花片區(qū)的長城花園法拍房因無人報(bào)名而流拍。隨后，該房源重新上架二拍，起拍價(jià)下調(diào)217萬元至867.32萬元左右，將于8月19日再次開拍。

作為對口百花小學(xué)及四大名校之一深圳實(shí)驗(yàn)中學(xué)初中部的小區(qū)，長城花園一直是學(xué)區(qū)房中的頂配，去年成交價(jià)最高達(dá)到13.5萬/平。

某種程度上，此次流拍或許折射出新政調(diào)控下學(xué)區(qū)房退燒的現(xiàn)狀。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，此次長城花園法拍房流拍或與前兩天深圳發(fā)布的擬推行“大學(xué)區(qū)”招生制度有關(guān)，學(xué)區(qū)房正在迎來去泡沫的過程。

降價(jià)185萬沒人要

據(jù)阿里拍賣網(wǎng)，位于深圳福田百花路四路2號(hào)長城大廈1棟A405號(hào)房產(chǎn)(即長城花園)于8月3日流拍。

該房產(chǎn)建筑面積104.7平方米，起拍價(jià)為1084.1萬元，單價(jià)約10.35萬元/平，較同樣3室107平房源的最新歷史成交價(jià)格低185萬元左右。

集學(xué)區(qū)、低價(jià)兩個(gè)熱頻詞于一身的405號(hào)房在拍賣期間引來超5000次圍觀，181人設(shè)置提醒，但在為期1天的競價(jià)周期中卻無一人出手。

這也是近年來該小區(qū)在法拍房市場首次出現(xiàn)流拍情況。

《國際金融報(bào)》記者注意到，從2019年至今，阿里拍賣網(wǎng)先后9次上架長城大廈房源(不包括此次二拍)，除一次撤回、一次中止外，剩余7次皆落槌成交。

最近的一次是在7月。7月10日，長城大廈4棟B206、7棟B404兩套住宅同時(shí)拍賣，均是一輪成交，成交價(jià)分別為1328.92萬元、1782.21萬元，單價(jià)約12.04萬元/平、11.24萬元/平，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)打了85折。

相較以往，上述兩次拍賣的熱度其實(shí)并不算高。將時(shí)間軸再拉長可以看到，6月22日，長城大廈4棟A1109法拍房引來20人報(bào)名，經(jīng)104輪報(bào)價(jià)后，被人以871.6萬元左右的價(jià)格拍下，超出起拍價(jià)340萬元，單價(jià)約8.29萬/平。

這樣的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場行情。負(fù)責(zé)百花片區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王曉(化名)告訴記者，目前該區(qū)域很多業(yè)主的單價(jià)報(bào)價(jià)都在16萬元左右，最低的也有15萬元。

記者注意到，目前鏈家網(wǎng)長城大廈房源的參考價(jià)為10萬元/平方米，“這只是政府要求的參考價(jià)，買賣成交還是按業(yè)務(wù)的報(bào)價(jià)。”王曉補(bǔ)充說道。

其稱，目前長城大廈的平均成交單價(jià)在15萬元，“長城花園(長城大廈1-3棟)現(xiàn)在最便宜的一套報(bào)價(jià)1430萬元，88平。”

按此來看，長城大廈1棟A405號(hào)10.35萬元/平的單價(jià)著實(shí)便宜不少。并且，從資質(zhì)來看，該房源沒有抵押、出租，且學(xué)位可能也沒有占用的情況。

那么，高性價(jià)比的學(xué)區(qū)房為何會(huì)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象呢?

學(xué)區(qū)房擠泡沫

記者注意到，長城花園上述房源是在深圳《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例(草案征求意見稿)》(下稱“《征求意見稿》”)公布后的首套法拍學(xué)區(qū)房。

7月30日，深圳人大常委會(huì)發(fā)布《征求意見稿》，就民生建設(shè)、社會(huì)治理等方面征求意見。

為保障教育公平，《征求意見稿》提出推行大學(xué)區(qū)招生，同時(shí)施行教師輪轉(zhuǎn)教學(xué)、普高與中職互轉(zhuǎn)等措施。

上述措施被認(rèn)為是對學(xué)區(qū)房炒作釜底抽薪的重要舉措，長城花園法拍房的遇冷某種程度上也反映出買方目前的觀望態(tài)度。

在中指院廣州分析主管陳雪強(qiáng)看來，此次長城大廈法拍房流拍與前兩天深圳發(fā)布的擬推行“大學(xué)區(qū)”招生制度有關(guān)，“若該政策能夠出臺(tái)執(zhí)行，對學(xué)區(qū)房炒作會(huì)是一個(gè)打擊。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也持有相同意見。他指出，這次“大學(xué)區(qū)”招生制度對于對口直升的學(xué)校影響最大。這類學(xué)校對應(yīng)的房子單價(jià)都在20萬元左右，“大學(xué)區(qū)”制度對這類房源必然有一個(gè)去泡沫的過程。

另外，按李宇嘉所言，之前學(xué)區(qū)房出現(xiàn)百萬級(jí)別降價(jià)的現(xiàn)象也是造成此次流拍的一個(gè)因素。

如有對應(yīng)南山第二外國語海德學(xué)校的學(xué)區(qū)房業(yè)主，其曾在4月至5月期間多次下調(diào)房源價(jià)格，總價(jià)從2000萬元下調(diào)至1880萬元，降價(jià)120萬元。

羅湖區(qū)的學(xué)區(qū)房金麗豪苑亦出現(xiàn)了相似的情況。3月，一套金麗豪苑總價(jià)千萬的房源在降價(jià)100萬后，仍未能成功出售;5月，該房源再次選擇降價(jià)50萬元。

對于學(xué)區(qū)房后期的走勢，陳雪強(qiáng)表示，不排除一些投資客會(huì)提前放盤，“百花片區(qū)放盤量突然猛增也與‘大學(xué)區(qū)’招生制度有關(guān)。”

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