在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的二十年里，三四線城市的房價(jià)一直都比較穩(wěn)定，但在2015年時(shí)，三四線城市的房價(jià)出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的上漲，這也使很多三四線城市的購房者措手不及，原本以為不用著急買房，等過兩年資金寬裕后，再輕輕松松的買房。但沒想到房價(jià)上漲的那么迅速，使得很多人都失去了購房機(jī)會，直到現(xiàn)在還沒有買房。

這些三四線城市的房價(jià)為什么會上漲這么迅速呢?主要還是因?yàn)樵?015年時(shí)，貨幣化棚改的推動(dòng)，使得很多拆遷群體都獲得了大量的拆遷補(bǔ)償，而這些拆遷群體又拿著這些錢，選擇買房。大量的資金流入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，促使了房價(jià)的上漲。尤其是對于三四線城市來說，棚改規(guī)模較大。

公開資料顯示，2015-2020年全國棚改開工總量在3300萬套。其中2015-2017年每年棚改的開工量都在600萬套以上，三年總量1800萬套。而且棚改拆遷貨幣化安置在二線城市基本上比例在20-30%，但在三四線城市比例普遍都在60%-80%。

不知道大家有沒有留意到，也正是在貨幣化棚改推進(jìn)的時(shí)候，那些大型房企也開始進(jìn)軍三四線城市，其目的就是為了趁著這次貨幣化棚改不斷推進(jìn)的東風(fēng)，進(jìn)行了一場“饕餮盛宴”。再加上三四線城市的購房政策比較寬松，使得一些炒房客、投資者也紛紛涌入到三四線城市當(dāng)中，使得三四線城市的房價(jià)飛速上漲。原本三四千的房價(jià)，一路高漲到七八千的地步，有些三四線城市的房價(jià)已經(jīng)突破了萬元大關(guān)。這就導(dǎo)致了當(dāng)?shù)氐木用褓I不起城市的房子，房價(jià)太過虛高。

而近兩年來，隨著調(diào)控力度的不斷收緊，三四線城市的房價(jià)也受到了很大的影響。對此而言，很多人都想知道，以后三四線城市的房價(jià)走向?qū)绾?，是繼續(xù)下跌，還是會再次上漲。實(shí)際上對于三四線城市來說，在2021年迎來了三個(gè)消息，決定了三四線城市未來房價(jià)的走向。

第一、棚改逐漸退出，舊改登上舞臺

自2015年貨幣化棚改不斷推進(jìn)后，產(chǎn)生了大量的拆遷群體，對此而言，這些拆遷群體又將資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，使得房價(jià)出現(xiàn)了快速上漲的現(xiàn)象。而對于今年來說，貨幣化棚改已經(jīng)開始落下帷幕。在2020年7月20日，國家發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，要對老房子進(jìn)行整改，四層以上的房子需要安裝電梯，社區(qū)的服務(wù)要多樣化。并且這一指導(dǎo)意見中明確地給出4字“表態(tài)”，要“全面推進(jìn)”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

這也就是說，從今年來說，往后五年的時(shí)間，符合舊改標(biāo)準(zhǔn)的老房子，都將按照“舊改”的政策進(jìn)行，而棚改在2020年時(shí)已經(jīng)完成了基本規(guī)劃目標(biāo)，在今年時(shí)將不再推行，只有那些危房才會進(jìn)行拆遷。這就導(dǎo)致從今年開始，拆遷戶就會逐漸“消失”。對于舊改政策來說，是通過維修老房子來改善居民的生活環(huán)境，并不會賠償錢物。這就導(dǎo)致了三四線城市的房價(jià)，失去了拆遷戶的支撐，虛高的房價(jià)下跌也是必然的事情。

第二、城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場，主要發(fā)展都市圈、城市群

對于我國來說，城鎮(zhèn)化也在不斷的推進(jìn)，在2000年時(shí)我國城鎮(zhèn)化率為36.2%。而到了2019年時(shí)，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了60.6%，可以說我國城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入到了下半場。對此而言，我國的城鎮(zhèn)化格局也發(fā)生了改變，對于之前來說，一直是農(nóng)村人口進(jìn)入小城市，這也是三四線城市房價(jià)上漲的原因。而對于現(xiàn)在來說，將以一二線城市為主，小城市人口進(jìn)入大城市當(dāng)中，發(fā)展城市群、都市圈。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)更是曾經(jīng)預(yù)測，未來的樓市只會有三個(gè)20%，即20%的城市、20%D房企、20%的樓盤，而推測的依據(jù)就是城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)和布局改變。對于城鎮(zhèn)化來說，小城市人口逐漸流入到大城市當(dāng)中，這就使得小城市房子會逐漸失去投資價(jià)值。因?yàn)閷τ诜康禺a(chǎn)行業(yè)來說，短期發(fā)展看經(jīng)濟(jì)，中期發(fā)展看土地，長期發(fā)展看人口。在人口不斷流失的情況下，這些三四線城市的房價(jià)也會逐漸下跌。在住房大量過剩，而購房需求不斷減少的情況下，房子最終只剩下居住屬性。

第三、大型房企撤出三四線城市、主力布局一二線城市

自貨幣化棚改推行后，這些大型房企就開始布局三四線城市，尤其是碧桂園、恒大這些房企，更是全面布局三四線城市，通過高杠桿高周轉(zhuǎn)的模式，使得銷量排名不斷上升，坐穩(wěn)了房地產(chǎn)行業(yè)龍頭的位置。但對于現(xiàn)在來說，將以舊改政策為主，三四線城市失去了拆遷戶的支撐，購房需求大大減少。這些大型房企也開始撤出三四線城市，開始重新將重心放在一二線城市。

這些房企的動(dòng)作也代表了以后樓市的發(fā)展，要知道這些大型房企看待樓市的發(fā)展方向是非常準(zhǔn)確的，就如同之前來到三四線城市布局一般，獲利匪淺。而對于現(xiàn)在來說，三四線城市大量人口不斷流失，使得三四線城市的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。而對于一二線城市來說，小城市的人口不斷流入，使得一二線城市房地產(chǎn)行業(yè)有持續(xù)發(fā)展的機(jī)會。

無論是棚改落幕，舊改登上舞臺;還是三四線城市大量人口逐漸流失;還有大型房企紛紛逃出三四線城市。從這些信息當(dāng)中我們就可以看出，三四線城市的房子已經(jīng)逐漸失去了投資價(jià)值。所以對于現(xiàn)在來說，選擇購買三四線城市的房子，就要有買白菜的心態(tài)。為什么這樣說呢?我們在買白菜的過程中，都會對白菜進(jìn)行挑挑揀揀，然后看考慮一下價(jià)格問題。對于現(xiàn)在購買三四線城市的房子來說，同樣如此。以前在房價(jià)上漲的時(shí)候，人們可能買房的時(shí)候沒有考慮這么多，反正房價(jià)很快就會上漲。而對于現(xiàn)在來說，就需要考慮房子是否居住起來比較舒適，無論是房子的地段還是房子的品質(zhì)等都要認(rèn)真選擇。

對此，你有何看法呢?

來源: 每日樓市

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