從古至今，房子始終是大多數(shù)人心中繞不開的心結(jié)，僅從成家立業(yè)、先有房后有家等傳統(tǒng)觀念來看，不管房價高低、個人收入如何，能有擁有屬于自己的一套房子是人生奮斗的最終目標(biāo)。也許正是基于這樣的市場預(yù)期，在我國城鎮(zhèn)化率僅為30%的格局下，人人都是剛需群體，所謂的房子供不應(yīng)求只是正常的供需變化。但在經(jīng)歷20年市場的迭代下，樓市正在發(fā)生一些潛移默化的改變，例如我國房價從最初的的不足2000元上漲至如今的9980元平方米，在房子承載著極大金融屬性的前提下，買房賺錢似乎成為所有人的潛意識，甚至將閑置資金投身于房產(chǎn)中。據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，我國家庭財富中房產(chǎn)占比70%，此時我們得思考一個問題，當(dāng)房價和大多數(shù)人的利益直接掛鉤時，房價走向真的基于供需關(guān)系嗎?

至于現(xiàn)階段我國樓市到底如何?首先我們得明白一個道理，那就是本輪調(diào)控和以往有著本質(zhì)區(qū)別。從政策層面來看，自從進入2018年，多地城市開始習(xí)慣于量化調(diào)控，這一點僅在調(diào)控次數(shù)上得到淋淋盡致的體現(xiàn)，即使是低迷整個一季度的2020年來說，調(diào)控次數(shù)高達400余次，而申請破產(chǎn)的開發(fā)商數(shù)量突破400家，由此可見17萬億的市場規(guī)模的背后，實則是開發(fā)商以價換量的套路。從市場預(yù)期來看，隨著外部因素和宏觀經(jīng)濟的影響，部分行業(yè)受到本質(zhì)沖擊，對于一般人來說，能夠正常工作、養(yǎng)活自己已經(jīng)算是一件難事，基于收入并不存在明顯漲幅前提下，此時大額消費就顯得微乎其微，購房意愿持續(xù)下滑無疑能佐證這個趨勢。

本質(zhì)上來說，今年樓市正在唱響“空城計”，至于為何得出這樣的結(jié)論。原因很簡單，2020年樓市格調(diào)相對單一，量化調(diào)控的目的就是快速局部降溫，說白了無論是排隊買房的熱點城市，還是著急去庫存的三四線城市，想要打破現(xiàn)狀無疑是異想天開。

與此同時，我們再來看另一另一番景象，3月15日國家統(tǒng)計局發(fā)布2月份70城房價數(shù)據(jù)顯示，新房市場上漲城市較1月上漲3個，整體房價略微上漲。你以為這僅僅只是政策的市場波動，但事實上進入2021年各地調(diào)控不斷，市場熱度卻不減反增，甚至不少業(yè)界人吹捧金三銀四又將來襲，“供求”小幅度變動恐怕要為后續(xù)房價上漲提供基礎(chǔ)。

介于以上特殊的市場局面下，我只能說市場2大變化正在席卷樓市，那就是房價上漲、房貸暫停。對于前者而言，在這里指得更多的是市場預(yù)期，嚴格意義上來說，在杭州、上海、深圳等地陸續(xù)出臺新政背景下，房價想要上漲很難，但市場預(yù)期并非如此，說白了就是掛牌價不減反增，這也許就是市場預(yù)期的主導(dǎo)性作用，當(dāng)你認為房價要漲時，掛牌價就會上漲。

至于房貸暫停，最近不少地區(qū)的確傳出這類消息，但經(jīng)媒體致電核實上海、廣州、成都等多家銀行來看，并沒有房貸暫停的通知，但對于購房者來說，申請難度較以往有所增加。造成這股趨勢的本質(zhì)原因就是房貸新政的落地，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布金融機構(gòu)集中管理通知，中小型銀行房貸額度較小，難以申請下來。

從以上2點趨勢來看，我們能夠清晰今年樓市第一個拐點，那就是金三銀四是否能順利到來?平心而論，城市群的吸虹效應(yīng)一直存在，且處于擴大趨勢，如果要說更加直白一點的話，那就是越是調(diào)控的城市越受歡迎，有的城市即使調(diào)控加碼，房子依然很搶手。但其他城市正在著急去庫存，例如與2017年房價最高點相比較，鄭州、石家莊、青島等城市房價跌幅超過10%，連本地居民都看不上，更不用說外地人。也就是說本輪調(diào)控由市場預(yù)期主導(dǎo)的樓市走向下，房產(chǎn)資源兩極分化正在加快進行，好的房子越來越值錢，漲不動的房子極有可能虧錢。

總的來說，今年起剛需迎來“2大逆轉(zhuǎn)”，最近市場動向也正在釋放類似信號，主要內(nèi)容如下：一是學(xué)區(qū)房正在努力降溫，例如北京針對“幼升小”實施多校劃分，深圳住建部針對龍華區(qū)學(xué)校積分入學(xué)，分別對非深圳戶籍和深圳戶籍進行單獨加分，這對于有孩子的家庭來說是利好消息;二是租賃市場、特殊房源正在加快推進，繼其他地區(qū)云南省今年正式落地“房地產(chǎn)稅”，最低征收10%，最高征收20%。此時我想問大家一個問題，那就是如果未來當(dāng)“租購?fù)瑱?quán)”時，請問你會選擇買房還是租房?

來源: 財富管理專員

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