蘇州為期三日的首批集中供地大戲終于落下帷幕。

由于地價被限制得較死，相較同處長三角的杭州等城市，蘇州的利潤空間較大，因而該城首輪集中供地引來百余家房企爭奪，甚至有不少房企在開拍前夕密集設立子公司以期增加“中獎率”。

經(jīng)過5月31日至6月2日的一番激烈角逐后，此次出讓的32宗地都各自覓得“良緣”。信息顯示，江蘇此輪集中供地總出讓面積為247.8萬平方米，總起始價為405.84億元。

截至6月2日收官，上述32宗地合計攬金逾434億元，其中14幅地破中止價。此輪土拍中，包括恒力、華僑城、萬科、蘇高新、中梁、吳中經(jīng)開區(qū)管委會在內的企業(yè)皆斬獲2幅或以上的地塊。

其中，恒力包攬了吳江運東、盛澤4幅地塊，成為本次拿地最多房企。而華僑城則以總價85億元成為本次拿地總價最高的房企，恒力以46.73億元、蘇高新以43.54億元位列第二、第三。

32宗地攬金超434億

土拍進行到第三天，最大的“地主”已經(jīng)易主恒力。截至6月2日，蘇州32宗地合計攬金434.38億元，華僑城、中梁、萬科、雅居樂、恒力等二十多家房企皆有所獲。

整體來看，蘇州本次集中供地顯得激烈又克制。在網(wǎng)上自由報價階段，蘇地2021-WG-19號、蘇地2021-WG-32號與蘇地2021-WG-33號3宗地便率先“達標”，報價超中止價，進入一次報價階段。

上述3宗地中，僅蘇地2021-WG-19號地塊為商住地。該地塊于5月31日被旭輝以6.82億元、溢價14.16%的價格收入囊中，剩余兩宗則分別花落武漢城建以及保利。

蘇地2021-WG-32號對武漢城建而言頗具意義，在此之前公司在蘇州并無土儲。信息顯示，該地塊在掛牌期間收到15輪報價，6月1日經(jīng)過1輪競價后觸達封頂價，轉入一次報價階段，最終被武漢城建以18.45億元、12.54%的價格斬獲。

盡管競爭激烈，但在蘇州地價調控政策下，該城此輪雙集中供地下的溢價率并不算高。據(jù)《國際金融報》記者統(tǒng)計，蘇州本輪集中供地中共有14宗地溢價超10%，占比為43.75%，蘇地2021-WG-19號地塊14.16%的溢價已算是其中高位。

溢價率最高的則為蘇園土掛(2021)02號。該地塊為6月1日首宗競價的地塊，開拍不到2分鐘即超過中止價進入一次性報價階段。但隨后蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設委員會發(fā)布公告稱，因瀏覽器兼容原因，上述地塊一次報價將于6月2日9:00重新啟動，所有競買人登錄一次報價系統(tǒng)重新進行一次報價。

最終，該地塊被南京安居以40.02億元的價格競得，溢價14.97%，創(chuàng)下了整輪集中供地中的最高溢價，同時也是溢價率最高的一幅商住地塊。

與南京安居相似，華僑城在此輪集中供地中的表現(xiàn)也頗為高調。土拍首日，華僑城便在蘇州連落三子，耗資85億元。其所拿下的2021-WG-17號地塊樓面價28351.52元/平方米，為本輪土拍中的最高樓面價，2021-WG-31號地塊則為總價最高的地塊，達到57.77億元。

但2021-WG-31號地塊的出讓文件中提及，競得方需在地塊競得之日起60天內引進一家中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實力前15名企業(yè)(以“中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會”正式對外公布的《2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實力TOP50》為準)負責商業(yè)的運營管理。

華僑城顯然并不在這份名單之中，而萬達、華潤、龍湖、奧園、富力等均在列。這也就意味著，華僑城在后期或還將引入其他房企合作開發(fā)。

重申競買要求

值得注意的是，相較于其他集中供地火熱的城市，蘇州聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的情況并不多見。

克而瑞方面認為，這種情況一方面是地價維穩(wěn)之下企業(yè)盈利安全系數(shù)較高，另一方面，從以往蘇州土拍后期來看，開發(fā)階段合作比例仍然相對較高。因此，對于尚未拿到地的企業(yè)而言，通過合作開發(fā)仍有機會介入。

整體而言，一次報價下的蘇州集中供地，靠資金也靠運氣。中小房企資金承壓下只能靠運氣“撿漏”。例如土拍中園區(qū)唯一地塊由南京安居以40.02億元競得，相較一共40多家公司(包含馬甲公司)，可以稱得上“爆冷”。

但頗為尷尬的是，此前在土拍前夕轟轟烈烈一天注冊14家子公司的金地并未出現(xiàn)在此次的競得方名單中。

信息顯示，金地于5月19日對外投資新增15家房地產(chǎn)咨詢公司，其中除太倉棲吳房地產(chǎn)咨詢有限公司成立于5月17日外，另外14家皆于5月18日成立。彼時，旭輝與綠城也出現(xiàn)了相同的情況。

一時之間，蘇州市場“馬甲”亂飛。有數(shù)據(jù)顯示，在此次集中供地政策實施前的1月和2月，蘇州新增房地產(chǎn)類公司數(shù)量分別是357家和240家;3月猛增至614家，超過前兩個月總和;4月新注冊數(shù)量進一步增加到675家。

反常的操作引起了官方的關注。5月21日17時20分，蘇州市自然資源規(guī)劃局緊急掛出一則《關于嚴格落實競買要求的通告》。

通告再次強調，同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買，且競買人土地出讓金的資金來源應為自有資金。對于違反上述規(guī)定的競買人，經(jīng)認定構成違規(guī)競買的將被認定為失信行為人，三年內不得參與蘇州土拍。

事實上，在蘇州近幾次的土拍中，不乏有開發(fā)商違規(guī)參與競拍而遭到處罰。

最近的一次是在今年3月份，彼時龍湖兩個子公司蘇州龍湖潤園置業(yè)有限公司、蘇州光康房地產(chǎn)咨詢有限公司同時參與10號地塊的競拍。因上述兩家公司同屬于重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司全資控股，違反競拍規(guī)定，因而這兩家子公司被勒令三年不得參與蘇州土拍。

再往前看，2020年，金地、九龍倉、雅居樂等房企也曾因同樣的操作致使參與競拍的旗下子公司被勒令三年市場禁入。

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