密集遞表后，港股迎來了物管公司掛牌上市的高潮。

截至7月16日，中駿商管、朗詩(shī)綠色、領(lǐng)悅服務(wù)、德信服務(wù)、融信服務(wù)、康橋悅生活6家物企相繼在7月份登陸港交所，港股的上市物企數(shù)量也達(dá)到了56家。

高潮之后，物企IPO的熱度仍然沒有退卻跡象。

數(shù)據(jù)顯示，資本市場(chǎng)目前仍有23家物企在排隊(duì)等待上市。中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生告訴記者，下半年至少還有十幾家企業(yè)上市，今年上市的物企數(shù)量有望突破20家。

中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗鯇?duì)這一數(shù)字更為樂觀。其認(rèn)為，2021年將肯定打破2020年18家物企上市的紀(jì)錄，可能有超過30家物企上市，整個(gè)行業(yè)上市物企數(shù)量將超過70家。

半月掛牌6家

一眾物企“跑步”進(jìn)場(chǎng)的同時(shí)，物企估值的分化仍在持續(xù)，上市首日的股價(jià)表現(xiàn)在某種程度上體現(xiàn)了資本市場(chǎng)的態(tài)度。

7月16日，融信服務(wù)與康橋悅生活同時(shí)掛牌上市，二者雙雙開盤即破發(fā)。截至收盤，融信服務(wù)微漲0.41%，康橋悅生活的跌幅則縮小至1.09%。而7月2日上市的中駿商管首日股價(jià)漲幅為8.11%，朗詩(shī)綠色漲幅達(dá)41.51%，領(lǐng)悅服務(wù)、德信服務(wù)則皆以發(fā)行價(jià)收盤。

差異表現(xiàn)與企業(yè)自身屬性脫不開干系。

有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，中駿商管的商管服務(wù)及朗詩(shī)綠色的綠色建筑都被市場(chǎng)看好，為自身估值提供了加持。

相比之下，領(lǐng)悅服務(wù)、德信服務(wù)、融信服務(wù)及康橋悅生活仍是“老三樣”，模式并無新意，且上述四家企業(yè)的體量有限，在以規(guī)模論英雄的物管行業(yè)自然落了下乘。

高院生則認(rèn)為，企業(yè)上市首日的股價(jià)表現(xiàn)受定價(jià)高低、大盤表現(xiàn)等多重因素影響，因此“首日的股價(jià)表現(xiàn)說明不了什么問題，還是要長(zhǎng)遠(yuǎn)看待。”

但估值的參差是顯而易見的。東財(cái)Choice數(shù)據(jù)顯示，截至7月16日，中駿商管市盈率為45.4倍，在2021年上市的物企中估值最高。

制圖：吳典

緊隨其后的是1月26日上市的星盛商業(yè)，市盈率為36.23。朗詩(shī)綠色、領(lǐng)悅服務(wù)及德信服務(wù)則分別為16.38倍、15.14倍、26.5倍，低于行業(yè)均值28.24。

從資本市場(chǎng)表現(xiàn)來看，高估值的企業(yè)也存在共性，它們通常具有較大的規(guī)?；蚴菢I(yè)務(wù)模式上有所創(chuàng)新，以碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)等為代表。

不可否認(rèn)的是，商業(yè)物業(yè)顯然更受資本青睞，這一點(diǎn)在近日綠地的一宗買賣中體現(xiàn)得淋漓盡致。

7月5日，綠地透漏稱公司將以12.6億元的價(jià)格將旗下綠閔物業(yè)轉(zhuǎn)讓給花樣年。按標(biāo)的凈利潤(rùn)來看，花樣年收購(gòu)綠閔物業(yè)的PE達(dá)到530倍，這筆高估值交易的背后就是綠地優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)。

最后的機(jī)會(huì)

分化愈發(fā)明顯、估值回歸理性的大趨勢(shì)下，物企為何依然前赴后繼搶灘資本市場(chǎng)?

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心向記者表示，“目前物管公司扎堆上市其實(shí)是由于港交所上市門檻即將提高，物企希望抓住最后上市機(jī)會(huì)”。

2020年末，市場(chǎng)傳出港交所將要上調(diào)盈利標(biāo)準(zhǔn)的消息。2021年5月21日，港交所公布了有關(guān)主板上市盈利規(guī)定的咨詢總結(jié)，決定從2022年1月1日起，將上市申請(qǐng)人主板盈利規(guī)定調(diào)高60%，要求最后一個(gè)財(cái)政年度的股東應(yīng)占盈利不低于3500萬港元，三年累計(jì)盈利不低于8000萬港元。

這并非港交所首次調(diào)整上市規(guī)則。早在2019年，港交所就修訂了《上市規(guī)則》關(guān)于借殼上市等規(guī)定，將借殼上市的判定標(biāo)準(zhǔn)大幅收緊。

克而瑞研究中心認(rèn)為，對(duì)內(nèi)地企業(yè)而言，相較IPO，借殼上市整體周期更長(zhǎng)，交易也存在不確定性。

而此次提升主板上市盈利標(biāo)準(zhǔn)意味著主板IPO門檻也在同時(shí)變高，“規(guī)模不夠大、盈利不夠穩(wěn)定的小型企業(yè)將被直接攔在資本大門之外。”克而瑞研究中心表示。

按新規(guī)來看，在目前排隊(duì)的物企中，眾安智慧生活、祥生活服務(wù)及明宇商服皆未達(dá)到要求。對(duì)這些企業(yè)而言，留給它們的時(shí)間已然不多了，一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)擺在眼前：如果年底前不能通過聆訊，2022年1月1日后重新遞表就要受到新規(guī)的制約。

除了新規(guī)的刺激，行業(yè)自身屬性也是物管企業(yè)近年扎堆上市的推動(dòng)力。高院生告訴記者，物業(yè)行業(yè)有著現(xiàn)金流充足、低風(fēng)險(xiǎn)、輕資產(chǎn)等特點(diǎn)，“這也是其被資本看好的主要原因。”

近三年來，港股新增的上市物企數(shù)量翻倍增長(zhǎng)。從2018年的6家上升到2019年的9家，2020年上市的物企則達(dá)到了18家。

扎堆上市意味著稀缺性不再。經(jīng)歷了高估值后，物業(yè)板塊于2020年下半年開始回調(diào)，估值逐步回歸理性。彼時(shí)不少上市物企皆經(jīng)歷了破發(fā)，如世茂服務(wù)、合景悠活、第一服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、恒大物業(yè)等。

但這并沒有減弱物企奔赴資本市場(chǎng)的決心，反哺背后房企、港交所上調(diào)盈利門檻、以及自身發(fā)展需求等多方面原因進(jìn)一步催化了物企的上市速度。

據(jù)港交所披露，6月份至今已經(jīng)有11家物企遞交招股書沖刺IPO，下半年或?qū)⒗^續(xù)迎來物企上市高峰。

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