廣州進入開啟“二手房參考價”時代!8月31日晚，為規(guī)范二手住房市場交易秩序，推動二手住房市場運行更加健康平穩(wěn)，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》(下稱《通知》)，并且同步公布了廣州首批96個住宅小區(qū)二手住房交易參考價格，引發(fā)市場關(guān)注。那么，二手房交易參考價將對廣州二手房市場、房貸、首付等方面有何影響?記者進行了深入采訪。

某中介店長：鼓勵做二手房的工作人員轉(zhuǎn)為新房或租賃市場的業(yè)務(wù)

《通知》表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺等應(yīng)對掛牌房源開展對照自查，不得發(fā)布價格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關(guān)機構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。

那么，目前情況如何?9月1日記者走訪發(fā)現(xiàn)，多家中介門店已把房源價格表撤下來。1日下午，記者看到，位于天河區(qū)華穗路的合富置業(yè)中介店把店面房源表全撤了。位于海珠區(qū)四季天地的鏈家門店放置的是某一手樓盤和貝殼本身宣傳海報，而此前放盤展板卻被放置到店內(nèi)某不起眼處。

某中介將放盤的房源表被放置屋內(nèi)不起眼處

某中介店把店面房源表全撤了

不過，記者從貝殼app搜索此次首批住宅小區(qū)的部分樓盤，仍有很多樓盤的房源并未對照參考價進行自查。

提到目前有無業(yè)主降價賣房，海珠區(qū)一中介工作人員表示，剛剛珠江帝景小區(qū)里有套面積為133平方米的南向房子，該業(yè)主比較著急出售，愿意降了一百萬元來賣，但是要全款。

另一中介表示，除了著急出售的業(yè)主外，目前大多數(shù)賣家都還是觀望狀態(tài)，畢竟政策才出來不久。

“由于目前二手房市場往下走的趨勢，其交易量肯定沒有以前那么多，所以我們鼓勵做二手房的工作人員轉(zhuǎn)為做新房或租賃市場的業(yè)務(wù)。”某中介門店的店長表示。

有銀行將二手房參考價格作為按揭貸款參考依據(jù) 買家或會承擔(dān)更大首付款壓力

參考價發(fā)布機制會在一定程度上提高炒房客二手房的交易成本。《通知》明確，二手住房交易涉及的相關(guān)機構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。

《通知》提及的相關(guān)機構(gòu)包括了銀行，其目前反應(yīng)如何呢?

1日晚，記者從廣發(fā)銀行廣州分行獲悉，該行將嚴(yán)格按照《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》文件要求，將交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的考量依據(jù)之一。該行開展二手住房按揭貸款，對于按揭成數(shù)的核定，在根據(jù)借款人家庭名下住房套數(shù)、婚姻狀況、征信記錄、收入償債能力基礎(chǔ)上，對二手房的價值認(rèn)定一直按不超過“評估價格和網(wǎng)簽備案合同價孰低”的原則執(zhí)行。

“目前還在研究中，暫時沒接到新下達的具體指引，現(xiàn)在對二手住房按揭業(yè)務(wù)還是按照原政策來。”某國有大行工作人員向記者表示。

記者從民生銀行廣州分行了解到，該行二手住房按揭抵押物價值核定一直按照“評估價格和網(wǎng)簽交易價格孰低”的原則執(zhí)行，在孰低的基礎(chǔ)上，再按照借款人的家庭名下住房套數(shù)、征信按揭記錄、婚姻狀況、收入水平等限購限貸政策要求核定貸款成數(shù)和貸款金額。例如市民購買的首套房，交易的房產(chǎn)評估價為105萬元，網(wǎng)簽合同的交易價為100萬元，該行按揭貸款最高金額為100萬元的7成，即70萬元。

“在廣州二手住房交易參考價格的通知出來后，部分銀行立即審核了相關(guān)貸款中是否有列入名單的樓盤，凡是列入名單的，即便現(xiàn)在輪到放款了，也被暫停了。”有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，相信在經(jīng)過一段時間的研究之后，各個銀行將會陸續(xù)在放款方面落實二手住房交易參考價格的相關(guān)政策。

“目前二手房交易暫時未受到影響，可能要等到1～2個月后影響會逐步顯現(xiàn)，或許會影響業(yè)主放盤，但讓業(yè)主按照目前的參考價格來賣房，基本上是不可能的事。”某房地產(chǎn)中介公司的工作人員小風(fēng)向記者坦言，若業(yè)主仍按照以前價格賣房，買家將會承擔(dān)更大的首付款壓力。以天河區(qū)某小區(qū)一套面積約70平方米的房子為例，之前均價7萬元/平方米左右，如今交易參考價格為5萬元/平方米。但是若賣家仍要按照原來價格(7萬元/平方米)賣，本來可以通過付137萬元的首付款，向銀行貸款343萬元(總價的7成)來購買該房產(chǎn)，但如今在5萬元/平方米的交易參考價格之下，銀行貸款為245萬元(交易參考總價的7成)，買家需付的首付款將達245萬元，較之前多了108萬元。

此前多地已出臺二手房參考價

記者梳理到，此前深圳、上海、西安、成都等多個城市推出二手房參考價等相關(guān)措施。

今年2月8日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》。通知稱，建立深圳二手住房成交參考價格發(fā)布機制，在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，定期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號和深圳市房地產(chǎn)信息平臺等網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布。

8月16日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳7月二手住宅價格指數(shù)環(huán)比下滑0.4個百分點，這也是今年5月以來的連續(xù)第三個月下跌。

“今年2月份，深圳成為全國首個發(fā)布二手房參考價的城市，頒布了全市3595個住宅小區(qū)的二手住房成交參考價格，而隨著各個商業(yè)銀行跟進將其作為按揭貸款的參考依據(jù)，市場觀望氣氛驟起，而深圳二手住宅成交量也進入冰封期，從1月份的7452套下降至近幾個月的3000余套。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉接受廣州日報全媒體記者采訪時表示，目前來看，廣州發(fā)布的首批熱點區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價格與深圳情況類似，很多樓盤的參考價格同樣只有當(dāng)前市價的7到8折左右，如果同樣應(yīng)用到銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中，勢必對廣州的二手住房交易產(chǎn)生重大沖擊，這在當(dāng)前房貸利率提高、房貸審批周期大幅延長的背景下可謂雪上加霜，市場調(diào)整和行業(yè)調(diào)整在所難免。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，廣州建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制，不是短期調(diào)控要求，而是長效機制建設(shè)的必然二手房監(jiān)管的長效機制的重要內(nèi)容就是監(jiān)管系統(tǒng)和參考價，這是二手房調(diào)控的基礎(chǔ)設(shè)施和平臺。李宇嘉繼續(xù)表示，只有建立了二手房參考價制度，才能將新房限價和二手房管控聯(lián)動起來。否則，由于中心城區(qū)住房供應(yīng)彈性小，二手房為主，很容易在中介和業(yè)主聯(lián)合下形成局部壟斷。

專家：后續(xù)廣州二手房量價都有下跌的可能

“由于部分二手住房的交易參考價格與市場價格差距較大，或會使得二手住房的首付款偏高，買家難以承擔(dān)，目前一手樓盤的可貸款額度高一些，其首付款相對低一些，有利于一手樓盤庫存的消化。”廣州資深按揭貸款專家鄭大源表示。

肖文曉表示，目前廣州一二手成交量的占比大概是五五開，一二手房價的聯(lián)動也是非常緊密，所以二手房參考價的變化同樣會傳導(dǎo)到一手房市場。只不過新房限價在前，而二手房發(fā)布參考價在后，所以之前是新房影響二手房，現(xiàn)在反過來二手房又要影響新房了。

目前一手房市場如何?“周三來詢問或者看盤的客戶數(shù)量還是跟之前差不多，畢竟現(xiàn)在是工作日，要到周末才能看出差距。”黃埔區(qū)正準(zhǔn)備入市的某樓盤的銷售人員譚先生告訴記者。

此外，記者注意到，自今年4月從增值稅、人才購房等角度加碼調(diào)控新政后，廣州二手樓市近幾個月的熱度已經(jīng)有趨冷現(xiàn)象。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，7月廣州二手住宅成交量(包括自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽)為8912宗，環(huán)比6月(7794宗)上漲14.3%。但由于二手市場6月份受到疫情影響，因此7月的成交量并不能算高，事實上，當(dāng)月成交量同比大減了34.3%。

對于后市，“后續(xù)廣州二手房量價都有下跌的可能，一些私下亂漲價的操作也會繼續(xù)被管控。”嚴(yán)躍進表示， “炒房致富”的心態(tài)要不得，希望通過二手房交易賺差價的做法并不可行，后續(xù)各地管控政策或繼續(xù)收緊。

關(guān)鍵詞： 作為 參考價格 按揭貸款