回顧2022年，在房地產(chǎn)行業(yè)的低谷期，多數(shù)房企的業(yè)績明顯下滑，與房企高度關(guān)聯(lián)的物業(yè)企業(yè)（以下簡稱“物企”）也同樣受到?jīng)_擊。那么，2022年，物企的業(yè)績表現(xiàn)如何？哪家物企規(guī)模最大？哪家物企是“營收大戶”？哪家物企“最賺錢”？

新京報房產(chǎn)新聞部與億翰智庫進(jìn)行合作，推出《2022年上市物企在管面積TOP30》《2022年上市物企營業(yè)收入TOP50》及《2022年上市物企凈利潤TOP50》三大榜單，同時結(jié)合中指研究院統(tǒng)計的百強(qiáng)物企的表現(xiàn)，從在管面積、營收情況、盈利能力等三大角度來總結(jié)2022年上市物企的表現(xiàn)。

根據(jù)上述榜單數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)在管面積、營收規(guī)模、凈利潤三大指標(biāo)排名第一，處于行業(yè)“老大”的地位；華潤萬象生活是2022年的“并購之王”；建業(yè)新生活、合景悠活、華潤萬象生活的盈利能力較為突出。

(資料圖)

誰是“規(guī)模之王”？

碧桂園服務(wù)在管面積排名第一，行業(yè)收并購?fù)认陆蛋顺?/p>

從行業(yè)整體趨勢來看，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，百強(qiáng)物企管理面積均值實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，達(dá)到6400.62萬平方米，同比增長12.43%，增速明顯下降，較上一年下降4.24個百分點(diǎn)；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現(xiàn)出增速明顯放緩的跡象。

具體來看，據(jù)億翰智庫發(fā)布的《2022年上市物企在管面積TOP30》榜單，2022年在管規(guī)模最大的上市物業(yè)公司仍是碧桂園服務(wù)，在管面積約8.7億平方米；其次是保利物業(yè)，在管面積約5.8億平方米。而萬物云并未披露2022年的在管面積，其2022年年中顯示的在管面積數(shù)據(jù)約為8.4億平方米。

除了碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)外，在管面積超過1億平方米的物業(yè)公司達(dá)14家：雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、招商積余、華潤萬象生活、世茂服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、合景悠活、新城悅服務(wù)、建業(yè)新生活、新大正、時代鄰里、遠(yuǎn)洋服務(wù)。

在管面積同比增速方面，九成以上的物企呈現(xiàn)增長。其中，華潤萬象生活在管面積同比增速為87.5%，增長最快；增速超過30%的還有越秀服務(wù)、金茂服務(wù)、建發(fā)服務(wù)、濱江服務(wù)等。

華潤萬象生活在管面積的大幅增加得益于其大規(guī)模的收并購。2022年1月，華潤萬象生活連續(xù)收購禹洲物業(yè)、中南服務(wù)，4月又拿下了四川九州千城物業(yè)，成為2022年物企的“并購之王”。此外，越秀服務(wù)、建發(fā)服務(wù)、濱江服務(wù)的在管面積增加也與其母公司銷售額的逆勢增長相關(guān)。

除了華潤萬象生活逆勢并購?fù)猓?022年全年，物管行業(yè)并購市場熱度是明顯下降。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年，已披露相關(guān)信息的典型并購交易超40宗，涉及交易金額約75億元，相比2021年交易金額大幅下降約80%，且低于2020年并購市場的交易總金額。

中指研究院指出，2022年，并購市場風(fēng)格突變并呈現(xiàn)出新的特征。首先，并購市場環(huán)境錯綜復(fù)雜，并購方更謹(jǐn)慎、全面地平衡標(biāo)的質(zhì)量、價格、盈利能力，并綜合考慮戰(zhàn)略協(xié)同和投后管理的難易程度。同時，受到房地產(chǎn)困局的影響，年內(nèi)大型并購案例較為少見。此外，國企并購活躍度提升，華潤萬象生活、中海物業(yè)、金茂服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等國企赫然在列，扛起了并購大旗，并購類型也由“規(guī)模型”向“業(yè)務(wù)型”轉(zhuǎn)變，且“規(guī)模型”的并購更集中于特色細(xì)分賽道。

誰是“營收大戶”？

碧桂園服務(wù)營收排名第一 ，13家物企營收同比下滑

在盈利方面，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，百強(qiáng)物企營業(yè)收入均值達(dá)14.82億元，同比增長10.62%，較上年下降3.59個百分點(diǎn)，是近幾年首次低于11%。

具體來看，2022年，碧桂園服務(wù)仍然是排名第一的“營收大戶”，以413.7億元的營收規(guī)模遙遙領(lǐng)先，位列《2022年上市物企營業(yè)收入TOP50》首位，且相較第二名萬物云的301.1億元高了百億元，是第三名雅生活物業(yè)153.8億元的營收規(guī)模2倍之多。

從頭部的物企來看，第一梯隊的前兩位巨頭物企為碧桂園服務(wù)、萬物云，兩家企業(yè)的營收規(guī)模均在300億元以上；而此后排名第3-8位的雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、華潤萬象生活、中海物業(yè)，營收規(guī)模均在100億-200億元區(qū)間內(nèi)，第一梯隊和第二梯隊差距較為明顯。

從同比趨勢來看，營收排名靠前的TOP50家物企中營收呈現(xiàn)同比下降的有13家，包括融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、建業(yè)新生活、時代鄰里、榮萬家、佳兆業(yè)美好、中奧到家、中駿商管、正榮服務(wù)等。而這些物企中，其關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)公司融創(chuàng)中國、建業(yè)地產(chǎn)、佳兆業(yè)、正榮等都在近兩年出現(xiàn)了經(jīng)營層面的困難，因此其物業(yè)板塊也不可避免地受到了影響。

億翰物研總經(jīng)理鄔曄表示：“物企營收呈現(xiàn)同比下降的主要原因是因為受到疫情以及房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，地產(chǎn)開發(fā)端竣工及交付面積減少，增量項目轉(zhuǎn)化率下降，以及物企收并購從大規(guī)模發(fā)展到目前的持謹(jǐn)慎態(tài)度，多方因素造成管理規(guī)模增速放緩?！?/p>

哪些物企最會賺錢？

碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活凈利高，建業(yè)新生活毛利率超30%

從行業(yè)利潤表現(xiàn)來看，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，百強(qiáng)企業(yè)盈利能力面臨挑戰(zhàn)，毛利潤和凈利潤明顯下降。2022年，百強(qiáng)企業(yè)毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別減少4.75%和22.40%。在營業(yè)收入平均增速約10.62%的情況下，毛利潤和凈利潤明顯下降，出現(xiàn)“增收不增利”的現(xiàn)象。

具體企業(yè)來看，根據(jù)億翰智庫發(fā)布的《2022年上市物企凈利潤TOP50》榜單，2022年，碧桂園服務(wù)以22.61億元的凈利潤排名第一位，但是其凈利潤較2021年的43.49億元下滑48%；華潤萬象生活服務(wù)以22.13億元的凈利潤水平排名第二，較2021年的17.26億元上漲28%；其次是雅生活服務(wù)，凈利潤取得19.35億元，較2021年的25.66億元下滑24.6%。

同時，受到關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)下滑影響，有6家物企凈利潤為負(fù)，包括燁星集團(tuán)、時代鄰里、正榮服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)，分別錄得凈虧損0.52億元、1.98億元、2.81億元、4.62億元、8.77億元、18.40億元。

除了凈利潤，從毛利率和凈利率統(tǒng)計來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，百強(qiáng)物企2022年毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，較2021年分別下降3.49個百分點(diǎn)和2.71個百分點(diǎn)，成為近幾年來利潤率水平新低。

但是，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，通過港股各行業(yè)凈利率情況得出，盡管上市物企的平均凈利率顯著下降，2022年凈利率均值降至7.92%，仍在港交所行業(yè)分類中排名第五位，仍屬于凈利率水平較高的行業(yè)。

從2022年年報中已披露數(shù)據(jù)的上市物企中，億翰智庫選取毛利在10億元以上的物企對其毛利率進(jìn)行排序，建業(yè)新生活、合景悠活、華潤萬象生活位列前三，毛利率分別為33%、31%、30%，毛利率水平均在30%以上，盈利能力相對較強(qiáng)。

“建業(yè)新生活整體毛利率高達(dá)33%，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)主要分別是物業(yè)管理及增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)，其中物業(yè)管理及增值服務(wù)毛利率和商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)毛利率提升拉高整體毛利率。而華潤萬象生活基礎(chǔ)服務(wù)毛利率保持穩(wěn)定，商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理毛利率較2021年同比增長2.1個百分點(diǎn)達(dá)到50.7%，主要是由于有效的成本控制及經(jīng)營效率的提升?！编w曄如是說。

億翰物研對上述榜單做出說明：

1.時間：為2022年度，數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間截至2023年4月23日。

2.企業(yè)：主營業(yè)務(wù)在中國大陸開展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，且主要以住宅社區(qū)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)增值服務(wù)收入為主要收入來源的物業(yè)企業(yè)。

3.包含部分公用事業(yè)建筑、商用、辦公及酒店物業(yè)服務(wù)。

4.數(shù)據(jù)范圍：只考慮披露相關(guān)數(shù)據(jù)的上市物企，不考慮未披露相關(guān)數(shù)據(jù)的上市物企。

5.數(shù)據(jù)來源：納入研究的上市公司的年報、公告。

6.榜單數(shù)據(jù)僅做參考，億翰物研不對引用上述數(shù)據(jù)內(nèi)容所產(chǎn)生的直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任，最終數(shù)據(jù)以企業(yè)公告為準(zhǔn)。

新京報記者 徐倩

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